楼市被“揭穿”! 七月有两个“独特”现象, 与2013、2016年相似

日期:2019-07-14 22:20:05   来源:互联网   编辑:小优   阅读人数:241
他年初准备买房,看过几个二手房,三室月供4000多,孩子刚出生没多久,老婆没法上班,就一个人月收入8000左右,供房压力太大,生活质量急剧拉低。只能暂时选择租房,一个月房租+车位费+水电气硬性支出21

他年初准备买房,看过几个二手房,三室月供4000多,孩子刚出生没多久,老婆没法上班,就一个人月收入8000左右,供房压力太大,生活质量急剧拉低。

只能暂时选择租房,一个月房租+车位费+水电气硬性支出2100左右,剩下的钱全部拿给她们娘俩家用,打算再熬个几年,把手里准备首付的钱回老家买套房,在小县城做个什么生意,大城市生活压力太大。

这种处境,相信大部分人都会遇到,所谓“进退两难”一般人很难做出抉择。

留在大城市,租房没有安全感,以后小孩上学是个大问题,回到老家的想法很美好,真的回去了又有什么生意可做?无非是走一步看一步,得过且过,没有目标,没有计划,权当做是支撑苦日子的念想罢了。

楼市被“揭穿”! 七月有两个“独特”现象, 与2013、2016年相似(图1)

这绝不是孤例,而是所有购房者都会遇到的难题。

过去这些年,房地产的“面目”太过狰狞,房价涨速之快,波及范围之广,其他商品都难以望其项背。

有媒体做过统计,选取资产规模超5000亿元的房地产企业,十年时间,万科总资产增长了7倍,保利增长11倍,绿地增长18倍,恒大增长超20倍,融创中国增长了30倍。

在2009年,房地产三强中,还没碧桂园和恒大,更没有孙宏斌的影子,万科、绿城、保利的额加一起,也不到两千亿。2019年,三强榜单变成了“碧恒万”仅在1-4月份,三家公司卖了6000亿的房子。

还好,在七月份,这张面目要被“揭穿”了,因为有两个“独特”的现象出现。

第一,房屋待售面积升高。

据CRIC数据统计显示,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。

各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨,其中一线城市涨幅最大,达到40%,二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

楼市被“揭穿”! 七月有两个“独特”现象, 与2013、2016年相似(图2)

贝壳研究院分析师许小乐指出,监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

所谓“房屋待售面积”通俗来说指的是房地产库存,待售的房子越多,证明卖房子的难度越大,积压的多了,商自然会想尽办法,降价促销,房价下跌就“水到渠成”了。

现在我们看到有27个热点城市库存环比升高,绝大部分城市甚至连续增长了好几个月,无论是长三角、珠三角还是中西部,房地产待售面积都在提高,已经出现了蔓延之势,风向标的意义很明显。

第二,楼盘竣工、交房成了新的问题。

最近一段时间,先是河南某市出现百余个问题楼盘,随后山东某沿海地市也出现了“千元海景房”与此同时,笔者又接到不少朋友的反馈,延迟交房出现的频率在增高,不光是在三四线城市,哪怕是在热点城市的远郊区域,也出现了货不对板、精装变“惊装”的现象。

分区域来看,东部地区竣工与期房的缺口较大;其中,北京、江苏、浙江、广东等省(市)今年面临较大交付压力。此外,中部地区的湖北、安徽和江西,西部地区的重庆、广西和贵州,也存在一定交付压力。

专家所列出的这些地区,基本把这几年房地产最火爆的地方,全部涵盖在内了。

无独有偶,在6月份,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,去年下半年以来,商品房广义库存和存销比已经再次抬升,而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升。

看来,房地产待售面积的上升,交房时间推迟,已经形成了市场各方的共识,也成了既定的事实。

之所以称之为“独特”是因为从2017年以来,还没有出现过库存上升和延迟交房同时出现的情况。

楼市被“揭穿”! 七月有两个“独特”现象, 与2013、2016年相似(图3)

当然,历史总是有意无意的在重复,回顾过去这些年的楼市变迁,现在的形势与2013年、2016年很相似。

从2013下半年开始,房屋待售面积持续上升,当时商品房面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。截止2014年底,待售面积已经突破7亿平米。

2016年,广大中小城市的新房库存积压,新一线城市、二线省会城市,开始成为楼市中的“主角”在棚改货币化安置、农民进城、返乡置业、城镇化加速等各种因素加持之下,房价水涨船高。

问题就出在这,2013年之后,京沪深等一线城市领涨,2016年之后,有“棚改”助力,到了2019年,又有什么措施可以凭借?

靠购房者继续加杠杆?当然不现实,居民杠杆率已经达到了54.3%的高位,靠棚改也已经不可能,今年各地加起来的总量还不到300万套,不拖累面积就称得上“幸运”了,更不用提化解库存难题了。

笔者认为,能让楼市燃起希望的,是“旧改”和“因城施策”

一方面,“旧改”是对老旧小区的“修修补补”不用大拆大建,不用形成新的库存积压,还能够带动基建、建材、机械等其他行业发展,可谓是一举两得,虽然对旧有的库存而言,难以形成新的购买力,但至少指明了未来楼市的走向。

另一方面,“因城施策”则能够让交房和库存的问题形成“软着陆”今年自然资源部特别指出,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

不同的城市,有不同的应对之法,结合各地的限售、限购、限价措施,利用调控的“组合拳”形成一张大网,楼市的“假面目”在被“揭穿”以后,才能以更温和的面孔示人。

本文相关词条概念解析:

库存

库存,是仓库中实际储存的货物。可以分两类:一类是生产库存,即直接消耗物资的基层企业、事业的库存物资,它是为了保证企业、事业单位所消耗的物资能够不间断地供应而储存的;一类是流通库存,即生产企业的原材料或成品库存,生产主管部门的库存和各级物资主管部门的库存。此外,还有特殊形式的国家储备物资,它们主要是为了保证及时、齐备地将物资供应或销售给基层企业、事业单位的供销库存。

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