不忍了,借钱,抄底,让业内人士都感触颇深

日期:2020-03-25 13:00:07   来源:互联网   编辑:小狐   阅读人数:992
文/晓太阳、滑冰冰、Doris“行业老兵”中海地产,“不惑之年”再次发力!19年下半年至今,一向“保守经营”的中海地产持续发力,在土地市场上表现亮眼。中海地产,作为业内存续最久的房地产企业,几乎与新中

不忍了,借钱,抄底,让业内人士都感触颇深(图1)

文/晓太阳、滑冰冰、Doris

“行业老兵”中海地产,“不惑之年”再次发力!

19年下半年至今,一向“保守经营”的中海地产持续发力,在土地市场上表现亮眼。

中海地产,作为业内存续最久的房地产企业,几乎与新中国房地产历史同龄。

老兵掉队,加速追赶。近年来,中海地产被冠以“过度保守、规模掉队、增速下滑”等等质疑,面对整个地产行业持续的利润下滑,中海地产19年突然加速,以豪放手笔在土地市场上频频出击,一改颓势。

逆境中, “房企老兵”中海地产,依然锋芒毕露!

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“老兵”为何掉队?

中海地产的增速,与楼市“松紧”正相关。

据亿翰智库数据,09年“4万亿”影响期间,中海地产连续两年的增速分别高达 81%和 43%,而市场退烧之后,中海地产的增则会出现明显下滑。

这一点相关性,可以从房企排名变动上得到佐证:

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随波逐流,则逆水行舟。从上图可以看出,中海地产09年-18年虽然持续保持TOP10排名,但相对排名逐年下跌。出现这种情况的原因是,榜单中其他房企会抓住行业上行周期,达成自身规模上的“突进”与其相比,中海地产显得相对“佛系”

据统计,15-18 年,中国TOP100房企3年的平均复合增长率达 44%,而中海地产同期的平均复合增长率跑输行业平均,仅有18.6%。

巧妇难为无米之炊。

中海地产规模增速的“缓慢”与其投资拿地的“保守”直接相关。虽然央企背景的底色就是“不激进”但横向对比来看,中海地产的投资拿地态度,在央企中都算相对保守。

据统计,将同为央企的保利、华润与中海地产对比,中海地产的平均投销比最低,仅为0.97,保利与华润的平均投销比分别为1.5和1.37。

投资拿地保守,导致土储偏低,那么后端就“不足”规模不可能得到有效提振,至此,中海地产离高增长越来越远,唯一值得说道的,仅剩跑赢行业的高利润率水平。

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不过,仅剩的骄傲,也被“后辈”虎视眈眈。据统计14-18年中海地产的净利润平均增速为15.2%,而新城、融创、龙湖等后起之秀的平均增速分别为,57.1%、66.4%、21.4%。

19年行业趋冷,如果继续“随波逐流”中海将掉出前十。

19年,随着地产调控加剧,房地产行业彻底告别“大开大合”的蛮荒时代,进入成熟期,高速发展的阶段殆尽,行业的利润率在不断下降,随波逐流的中海地产发生“肉眼可见”的下滑。

据统计,10-14年中海地产平均净利润率为29.8%,而15-18 年平均净利润率下滑至24.3%。随着行业持续下行, 单纯追求“高利润”显然已经不能维系中海地产TOP10的排名。

所以2019年,中海必须改变。

而解决这一切的根源,就是“激进拿地”

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要卖房 先买地

中海说干就干!

中指院数据表明,2019年,全国拿地千亿军团扩容至5家,较2018年增加2家,分别为中海和融创,前三依旧是万科、碧桂园、保利。

中海的激进,让业内人士都感触颇深。

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中原地产首席分析师张大伟曾表示:“北京市场中只有两家房企,中海和其他。”

2019年,中海在北京拿地多宗,总额288亿元。

眼光放到全国,中海在2019年的表现,依旧可以用激进来形容。2019年,中海不仅比2018年多出274亿元拿地,以1034亿元成为千亿拿地俱乐部会员,还和“地王”频频挂钩。

去年7月,中海地产以79.4亿元拿下北京丰台花乡造甲村地块,成为去年的北京地王。

去年12月24日,中海最终以20.1亿元竞得石家庄棉五旧厂区地块,成为石家庄地王地块。

今年1-2月,中海也是“逆势而上”在中指院发布的2020年前2月房企拿地排行榜上,中海地产前拿地金额达到90亿元,位列第七。

这还不算,3月13日,中海在上发布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划,通俗一点说,其释放出来的核心意思是,凡是有地的,都可以来谈合作,有事一起干,有钱一起赚。

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此外,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。熟悉中海的人都知道,中海一直很专注在一二线城市深耕,甚少触碰三四线,中海此次则把合作范围扩大到了强三线城市,进行扩张。

买地扩张当然要花钱啊,怎么办?当然是借。

从2011年开始,中海的净借贷比率基本保持在30%左右,在房企中位于低位。

直到2018年,中海的净借贷比率还维持在33.7%的行业低水平。

2019年一季度,这个比率却直接上升至38.3%。

截至2019年三季度,中海银行结余及为999.8亿港元,净借贷比率上升至39.1%,已逼近公司早先定下的40%红线。

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低成本造就 “利润王”

2020年对房地产业来说依然是艰难的一年,不仅受疫情影响较大,调控政策频出,“房住不炒”的政策不会改变,市场竞争也更加激烈。

要在竞争中取得优势,高杠杆的房企,融资能力的强弱是比拼的关键。

作为央企的中海,融资能力在房企中排名第一!

2020中国上市房企融资能力TOP10,财务表现优秀的中国海外发展再次登顶。

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实际融资情况,中海地产总负债于2019年中达4709.39亿港元,较去年同期的增长约9.08%。资产负债率约为60.07%,净负债率仅为37.6%,其负债率及融资成本在行业处于最低区间。

通常融资成本在5%以内,就是众多房企梦寐以求的融资目标了,如果能有这么低的融资,碧桂园估计可以拿下所有县级市。

2019年上半年末加权平均融资成本仅为4.28%,相比2018年底的4.30%略微下降0.02个百分点,处于行业极低水平。

中海旗下公司预计3月发行的美元中期票据,2025年到期的3亿美元票据年利率为2.375%,2030年到期的5亿美元票据年利率为2.750%,2035年到期的2亿美元票据年利率为3.125%。

而去年,中海发行了一笔20亿港元(5.5年期)及4.5亿美元(10年期)双币种固息高级债券,其中5.5年期港币债券票息为2.90%,创同行业最低利率;10年期美元债票息为3.45%,创中资房企债券发行利息成本最低。

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几乎同时由泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券,票息高达15%,相差5倍。

相比较之下,毫无疑问,中海的发债成本是最低的。

这种差距源于资信状况、财务的稳健,中海拥有业内三大国际评级机构给予的最高信用评级:穆迪Baa1╱稳定、标准普尔BBB+╱稳定、惠誉A–╱稳定,中海地产是全行业唯一获得国际评级机构给予A-评级的企业

正因为中海资金成本最低,也造就了19年以来拓储规模的“疯狂突进”

以上,中海地产在业内向来被奉为“地产黄埔军校”其一举一动的示范作用明显。面对现今房地产行业的风云波谲,中海这位“地产老兵”有着更清晰、独到的判断。

本文相关词条概念解析:

地产

地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。简单地说,就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。前瞻产业研究院通过对我国大陆31个地区房地产投资及增速的对比,将这些地区或城市归为四个类别:吸引力市场(房地产投资份额很高,增速较低);明星市场(房地产投资份额较高,增速较高);择机进入市场(房地产投资份额较低,增速较高);观望市场(房地产投资份额和增速均较低)。

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